Veränderte Struktur der Wohnungsnachfrage. Aengevelt: Wachsende Zahl der Privathaushalte verschärft Wohnungsmangel.

Aengevelt Research prognostiziert eine weitere Verschärfung des Wohnungsmangels. Hintergrund: Familien mit minderjährigen Kindern stellen nach den jüngsten Erhebungen des Statistischen Bundesamts bundesweit nur noch 21 % aller Privathaushalte; in den Stadtstaaten Berlin, Hamburg und Bremen sind es sogar nur 19 % – jeweils mit sinkender Tendenz. Der Anteil der Haushalte mit 5 oder mehr Personen beträgt nur noch 3,9 %. Damit entspricht die Struktur der Wohnungsnachfrage immer weniger dem historisch gewachsenen Wohnungsbestand, der weitgehend nach dem Leitbild des familiengerechten Wohnens erbaut wurde. Zudem wird bundesweit die Zahl der Privathaushalte und damit die Zahl der Wohnungsnachfrager mindestens bis zum Jahr 2040 steigen; in den Regionen, die jetzt schonsignifikanten Wohnungsmangel aufweisen, sogar überproportional. Da gleichzeitig die Fertigstellungszahlen nach Analysen von Aengevelt Research auf niedrigem Niveau bleiben bzw. sogar noch weiter sinken, kommt es zu einer sich noch verschärfenden Verknappung des bedarfsgerechten Wohnungsangebots und damit zu einer noch zunehmenden Unterversorgung insbesondere in den Wachstumsregionen.

Ein- und Zweipersonenhaushalte machten im Jahr 2023 bereits 75 % aller Privathaushalte aus. 30 Jahre zuvor waren es erst 65 %. Der langfristige Trend zur Verringerung der Haushaltsgrößen hat mehrere Ursachen:

1.    Die Alterung der Bevölkerungsstruktur führt dazu, dass immer früher erwachsene Kinder Familienhaushalte verlassen und sich Familienhaushalte zu Ein- oder Zweipersonenhaushalten entwickeln.

2.    Der demographische Wandel bewirkt, dass nach dem Verlust des Partners die Zahl der Einpersonenhaushalte zusätzlich wächst.

3.    Ein wachsender Anteil junger Menschen verzichtet darauf, dauerhafte Partnerschaften zu bilden.

4.    Gleichzeitigt steigt die Zahl der Trennungen und Scheidungen.

5.    Immer mehr junge Leute entscheiden sich dagegen, Kinder zu bekommen oder in schon sehr frühen Jahren zu bekommen.

Konsequenzen für den Wohnungmarkt

Nach dem Trendszenario des Statistischen Bundesamts soll  die Gesamtzahl der Privathaushalte bundesweit von 42,0 Millionen im Jahr 2023 moderat auf 42,6 Millionen im Jahr 2040 steigern, was Konsequenzen für die Wohnungsnachfrage hat. Aengevelt Research erwartet, dass diese Entwicklung regional unterschiedlich verläuft: In den wirtschaftsstarken Großstädten wird die Zahl der Privathaushalte stärker steigen und damit auch die der Wohnungsnachfrager, während in strukturschwächeren ländlichen Regionen die Zahl der Haushalte schrumpfen wird.

Dadurch verstärkt sich das schon jetzt vorhandene Ungleichgewicht zwischen den Wohnungsmärkten: In zuzugsstarken „Schwarmstädten“ wie Berlin, München, Hamburg, Köln, Stuttgart, Frankfurt oder Düsseldorf sowie auch mittelgroßen Hochschulstädten wie Münster/Westfalen oder Freiburg im Breisgau nimmt der Wohnungsmangel zu, während strukturschwächere ländliche Regionen von steigenden strukturellen Wohnungsleerständen betroffen sind. Wenn Klimaschutzmaßnahmen wie die CO2-Abgabe dazu führen, dass die Mobilitätskosten steigen, werden sich diese Ungleichgewichte noch weiter verstärken, weil breite Bevölkerungskreise gezwungen sind, in die Städte zu ziehen, in denen sich ihre eigenen Ausbildungsorte oder die ihrer Angehörigen befinden bzw. analog zukunftsfähige Arbeitsplätze. Homeoffice wird diesen Trend nur geringfügig abmildern, we il sich hybrides Arbeiten mit mehreren Präsenztagen pro Woche durchsetzt. Hinzu kommt, dass der größte Teil des Wohnungsbestands nach dem Leitbild des familiengerechten Wohnens errichtet worden ist – mit entsprechenden Grundrissen aus Wohnzimmer, Elternschlafzimmer, einem oder zwei Kinderzimmern und oftmals einer dazu passenden Wohnküche.

Im Zuge der veränderten Bevölkerungs- und Haushaltsstruktur steigt indessen die Nachfrage nach neuen Wohnungstypen, u.a. nach Mikroapartments, barrierefreien altengerechten Wohnungen, Wohnungen für Wohngemeinschaften oder Loftwohnungen mit offenen Grundrissen. Auch verlangt der Klimaschutz nach einer beschleunigten systematischen Erneuerung des Wohnungsbestands, weil Wohnungen, die technisch und/oder wirtschaftlich nicht mehr sanierungsfähig sind, abgerissen und durch zeitgemäße Neubauten ersetzt werden müssen.

Die Baufertigstellungen betragen bundesweit zurzeit allerdings gerade einmal rund 0,6 % des Bestandes p.a. Das liegt nur geringfügig über dem Mindesterhaltungsbedarfs von 0,5 % des bundesweiten Wohnungsbestandes und trägt damit lediglich völlig unzureichend zur Bestandserweiterung bei.

Dazu Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter Aengevelt Immobilien: „Im Jahr 2023 sind bundesweit lediglich 294.400 Wohneinheiten fertiggestellt worden. Das liegt nur rund 75.000 Wohnungen über dem Mindesterhaltungsbedarfs. Und für 2024 ist angesichts sinkender Baugenehmigungen von einem weiteren Rückgang der Fertigstellungen auszugehen. Tatsächlich müssten indessen jährlich etwa 600.000 Einheiten, also das Doppelte des letztjährigen Fertigstellungsvolumens, gebaut werden, um den Wohnungsmangel wenigstens schrittweise abzubauen, unseren Wohnungsbestand an die veränderte Struktur der Nachfrage anzupassen sowie ihn gemäß der Klimaziele energetisch zu ertüchtigen – und das mehrere Jahre hintereinander. Das haben wir in den 1990er Jahren bereits einmal geschafft – allerdings mit deutlich weniger kostentreibenden regulativen Auflagen und erheblich wirksamerer Förderung als heute.“

Quelle: Dr. Wulff Aengevelt, www.aengevelt.com